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房產證未夠五年可先公證后過戶?

來源:南方日報作者:全澤超發布時間:2015-1-12點擊:1861 人次

房產證未夠五年的房屋交易可免營業稅?在先前出臺的限購政策中規定,出售未滿5年的房屋需繳納營業稅等一筆不菲的費用。但上有政策下有對策,筆者在走訪市場發現,不少房地產中介聲稱他們可以通過先公證、后過戶的辦法免去這一大筆費用。中介所說的方法真的可行嗎?這樣做有何風險?

南方日報記者 全澤超

現象:中介支招如何省去大筆稅費

小林準備買一套二手房,在中介人員的介紹下看中了北新區一套房子。小林對房屋各方面都很滿意,但談到價錢的時候讓小林犯了難。當小林正準備放棄時,該中介人員神秘地將小林拉到一邊,稱有辦法讓屋主將價格降下來。

原來,這套房屋的房產證還未滿5年。按現行的限購政策,該房屋如果要交易賣方要繳納營業稅等一大筆稅費。基于這個考慮,賣家必須把價格抬高才有利可圖。而中介人員所說的方法,就是鉆政策的空子,讓賣家免去這一筆稅費,賣房成本低了,賣家自然就肯降價出售。

如何避免繳納相關稅費?房地產中介給小林支了個招:小林先把房款給賣家,拿到賣家的房產證、土地證等證件,然后與賣家一同到公證處進行公證,簽署合同約定待這套房屋的房產證滿5年后雙方一同去辦理相關的過戶手續。這樣便可以省去一筆不菲的費用。房屋中介人員對小林說這是行業內常用的操作方法,很多炒房者都是通過這種方式來避稅。

根據現行的政策,房產證未夠5年的住宅交易時賣方需多繳納一筆約5.5%的營業稅和一筆1%的個人所得稅。小林看中的房子價值60萬元,小林算了一筆賬,這筆費用不是一個小數目,賣方需繳納差不多4萬元的稅費。中介人員稱,若可以采用先公證后過戶的方式免去這筆費用,賣家可以將售價降低4萬元。“這樣做是對買賣雙方都有好處的。”中介人員對小林說。

筆者致電蓬江區一名地產中介人士龍小姐,龍小姐稱行業內確實有這種做法。交易后買家直接搬到新家居住,待房產證五年期滿后雙方進行過戶。“我都接了好幾單這種交易了,雙方簽署協議,還到公證處進行公證,不會有什么問題。”

提醒:當心一場空

雖然這種做法一下子可以減少幾萬元的支出,但小林還是不放心,畢竟錢交給了對方但房產證仍然是對方的名字,這讓小林感覺心里不踏實。這種做法到底可不可行?有沒有法律上的風險?

廣東華南律師事務所李英姿律師提醒購房者,這種做法雖然理論上是可行的,但買方要冒著房屋無法過戶的風險。

首先房屋在法律定義上是不動產,與之相關的權利是不動產物權。根據我國的《物權法》第六條:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記。”第九條:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”規定房屋所有權的轉讓必須經登記才發生效力,通俗來講,房屋必須經房屋登記管理部門過戶登記,該房屋才真正屬于買方,所有權才真正發生轉移。

雖經買賣雙方公證、簽署房屋買賣合同,該買賣合同成立并生效,雙方發生的是合同之債的債權關系,而在法律上講,物權大于債權,買方只能依據簽訂的房屋買賣合同向賣方主張違約責任,而不能因此而變更物權人。

所以,在買方與賣方簽署購房合同并全額支付相關購房款及稅費等的情況下,如不及時辦理房屋過戶登記,若賣方隱瞞真相并將該房屋再賣給另一方并過戶至其名下,等5年期滿,買方要求賣方過戶已經不能實現了。此時,買方只能追究賣方的違約責任。也就是說,買房者轉為債權人,只能根據協議追討款項,而不能過戶房產。

而對于賣家而言,在買賣雙方的這層關系中,賣方只要按房屋買賣合同約定履行過戶的義務,基本沒有什么風險。

(編輯整理:新昌房產網

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